2007年3月20日，银泰百货正式在香港上市。当时银泰不仅创造了中国大陆民营百货业在港交所上市的先例，更创造了240多倍单股超额认购的“纪录”。2008年，北京银泰中心在北京CBD核心区盛大开幕，不仅成为当时国家60项重大工程中唯一的民营项目，更以249.9米的高度成为北京的新地标。如今中国银泰已发展成为一家多元化的国际化战略投资集团公司，以商业零售、地产、资源产业三大核心产业为龙头的全国性大型投资集团。身为公司副总裁，朱晓东参与了多个项目的开发和运营，有其独到的洞察力和见解。在商业地产蓬勃发展的今天，她对商业地产的投资虽心存谨慎，但始终相信，只要规划好，商业地产完全可以 1+1+1>3。                     

谨慎地考量项目投资

记者：银泰作为高端商业地产的领航者，在北京与柏悦酒店合作，在成都与华尔道夫酒店合作，未来在北京或其他城市有没有与其他顶级酒店品牌合作计划？

朱晓东：我们集团在商业地产开发板块的酒店部分还是发展挺快的。目前已经开业的有3家，其中为人熟知的就是在北京银泰中心的北京柏悦酒店，还有两家已经开业的酒店也是跟凯悦集团合作的，分别是上海安达仕酒店和宁波柏悦酒店。除了跟凯悦集团合作的已经开业的三家之外，目前我们在成都、杭州、宁波、温岭也有跟国际酒店管理公司合作，包括希尔顿集团和万豪集团。在成都银泰中心我们将与希尔顿集团合作建造一家华尔道夫酒店，这个酒店的设计规划已经在进行中了，整体进展也非常顺利。成都银泰中心建成后它将作为目前集团除了北京银泰中心、合肥银泰中心外的第三个银泰中心商业地产品牌。银泰中心在当地都属于地标性的建筑，成都项目也会涵盖一个酒店。这个成都项目的总面积(70万平方米)将超过北京银泰中心(36万平方米)一倍，所选择的酒店华尔道夫也是一个顶尖级的品牌。

其他的项目，除宁波柏悦酒店外，在宁波奉化溪口还会有万豪度假酒店，在温岭则有希尔顿逸林品牌，在杭州有喜来登酒店等。这些项目已经开始前期的工作。杭州未来还会有一个商业地产项目涵盖了酒店，很快也会确定品牌。

记者：在商业地产的角度来说，您如何看待中国未来酒店行业尤其是商业地产，比如城市综合体的发展趋势？

朱晓东：我持一个谨慎的态度。虽从去年开始减缓，但是这几年项目的发展速度非常快。而商业地产项目开发周期又相对较长，所以在项目前期确定、建成到之后面对市场的这段时间，市场环境很可能会发生变化。我现在估计未来2015年、2016年可能会有大量酒店出现，那时的市场竞争将是非常激烈，还要考虑中国未来三年经济走势。如果这两年的总体环境进行结构性调整，经济增速比过去放缓，那么酒店板块应该是首当其冲受到冲击。

鉴于商业地产属于多业态项目，除了酒店还会有写字楼、公寓、商业等。其中酒店的投资比较大，其经营压力也非常大。所以我对未来酒店行业的看法比较谨慎。

资源共享 品牌共生

记者：在城市综合体项目中，您觉得酒店如何能与其他业态(如奢侈品店、SPA、公寓等)有机结合，互促互进，提升整体物业价值？

朱晓东：这是个很好的问题，因为现在有很多商业地产项目在发展。首先我觉得选择合适的酒店品牌很重要，因为酒店品牌定位、商业品牌招商会影响整个项目的定位。实际上我们在做地产项目的时候要非常清楚这个项目在什么城市、什么位置、周边有什么客户资源，这些都需要通过非常细致的市场调研去了解。当然还要结合城市未来规划的愿景，因为一个项目的周期很长，项目完成以后未来五年整个区域的规划也是非常重要。这些都了解之后，我认为整个综合体的定位要与之匹配，如果不匹配的话就会压低每个业态的价值。比如说酒店、住宅、写字楼等要相匹配，这样客户才能资源共享。这样才能达到我们常说的1+1+1大于3。如果综合体内业态错误定位，那项目之间的客户很难去互相支撑，无法共享资源。

以北京银泰中心为例，与之匹配的是柏悦酒店，写字楼的客户大都是世界五百强、中国五百强等比较高端的客户，他们对酒店的需求、会务的需求就能互相满足，而服务得以一脉相承。

记者：在城市综合体项目中，银泰是如何选择酒店品牌？有什么标准？

朱晓东：其实很多业主也会很关注这个问题。我的观点是：不是高的标准就是好的适合你的。目前我们很多业主会出现“唯高求高”的心态，在我看来，如果目前项目选择的地况不能支撑顶尖级的酒店品牌，还不如不要选择。我们其中一个重要的标准就是，一定要选择适合这个项目的品牌。如果不适合，就算好的、高级的我们也不一定会选择。因为最终我们还是要考虑整体投资回报。可能有些地产集团会打包式的与品牌合作，一种快速发展模式。但是可能其中会有个别酒店不适合签这样的品牌，导致之后经营压力非常大。像我们在北京选择柏悦，是因为项目处于CBD黄金地段，在这个地方建酒店资源是稀缺的，位置与酒店相匹配，所以我们才选择。而温岭作为一个三四线城市，高端酒店在那里的市场并不大，当地的客户群体不能支撑该品牌的标准房价。品牌投资是有标准的，如此高标准投资与未来收益无法匹配。

我觉得最重要的是找到你的项目跟品牌比较合适的位置。从管理公司的角度来说，他们的品牌也是有序列的，有他们各自的特长，市场营销系统、装修标准与个性都是不一样的，这些都会影响项目与品牌的契合度。

记者：有业内人士称商业地产投资过剩，尤其是在二三线城市的投资，您持一个怎么样的态度呢？

朱晓东：我非常同意，现在项目真的太多了，市场需要时间去消化。明后年酒店市场压力会随着供应量的增加而变大。尤其很多商业地产项目的体量也在增加，与过去一般四五十万平方米的规模相比，很多地产项目已经以百万计。我觉得这种趋势发展下去，酒店行业的经营难度会增大，从而增加酒店买卖交易量，加快品牌更换速度。这些最终导致加大国内外的酒店管理公司经营压力。

我建议业主在前期规划的时候三思，要想清楚做什么样的酒店。需要非常小心地去设计酒店的产品结构，包括房间的数量、客房餐厅的数量、大堂的空间及娱乐设施的配比等，不应只按五星或者品牌的标准生搬硬套。现在有些业主可能初涉酒店业，只凭着个人喜好或者曾经下榻的五星级酒店经验去发展酒店，造成投资上的一些失误。所以我建议业主请专业人士去帮你分析酒店规模、结构、盈利模式及市场需求，还要对投资、运营的成本有很好地控制。

品质 务实 坚持 创新

记者：中国银泰的文化价值核心是什么？是否有体现在投资的物业上？

朱晓东：中国银泰集团从九十年代开始进入市场，服务社会至今15年了。在这个发展进程当中形成了自己企业文化特点与形象。目前我们有三个业务板块——银泰商业、银泰置地和银泰资源。银泰商业是在香港上市的银泰商业集团，目前主要是投资运营中国地区超过三十家的购物中心和百货商场。在电商的强烈冲击下，银泰商业的表现还是相当不错，我们的运营仍呈现一个很好的增长。另外，地产板块主要是做一些项目和城市综合体的开发。开发的项目超过二十个，包括银泰中心与银泰城。还有一个板块是银泰资源，拥有一个储存量非常大的银矿，也呈现稳健的发展。我们的企业文化是：品质、务实与坚持与创新。对品质的追求体现在对任何工作的精益求精。无论产品项目是何定位，我们都想把品质做到最好。另一个是务实和坚持，先做事，再说话。我们希望踏踏实实地把每个项目做好。还有一个要求是创新，这个精神作为我们的企业文化，始终贯穿整个企业的发展过程当中。我们三大板块经常一起深入探讨这个剧烈变化的社会环境所带来的冲击与影响。比如说现在大家热衷谈的互联网大数据时代，毫无疑问会导致很多行业新的商业模式的改变。在此形势下，我们要如何生存，成为一个严肃但不得不面对的话题。我们也看到如柯达这样的百年老店的衰落，所以我们时刻抱有一种危机感。正如我们银泰与阿里巴巴合作的菜鸟科技网络公司，正在打造一个新的商业模式。在这个变化的时代，不断创新，引领行业的发展。

记者：银泰是国内高端商业地产业的翘楚，而您又是其决策者之一，您的成就已成为许多职业女性的标杆。作为一位女性领导者，优势体现于工作的什么地方？您觉得成功女性的标准是什么？

朱晓东：我觉得女性在工作当中的优势还是挺多的，比如说韧性。我认为女性遇到困难挫折的时候处理问题的平和度会更好一点，因为女性沟通能力比较强，所以她在工作关系处理方面有优势。虽然在整个企业发展进程中，作为高管可能男性所占的比例还是高一点，但是我认为作为少数派反而有优势。女性应充分发挥自己的女性特质，她的个性和独特性才能张扬得更好。女性成功有很多种标准。作为职业女性，我认为面对每一份工作，每一次职业转换，或者在每一个职业平台上都应该尽可能去发挥自己优势和特长。要很好地结合企业跟自己的发展趋势，那样实现自我价值的机会就会更多一些。